9 月初 CBD 核心区一块 “迷你地块” 拍出 8.1 万 /㎡的楼面价，可同期昌平北七家的房子却跌到了 1.8 万 /㎡—— 你敢信这是同一个北京的房价？最近整理 8 到 9 月的楼市数据，我真是越看越唏嘘。一边是西城学区房稳稳站在 12 万 /㎡，一边是远郊楼盘半价甩卖还没人要速配资，这场震荡里藏着的真相，比单纯的 “暴跌” 两个字复杂多了。
说到价格跳水，崇文门新景家园东区的例子先得提一句。8 月份这小区突然爆出超过 30% 的跌幅，一开始我还以为是市场彻底凉了，仔细查才发现是几套 200 万不到的低价房搅了局。这些异常房源一成交，整个小区的均价直接被拉下水。
8 月新房网签 3135 套，环比还涨了 8.82%，可价格波动得厉害。我和中介聊起这事时，他也说现在购房者都变精了，光看均价根本没用，得扒着具体成交记录一个个看，毕竟像顺义丽喜花园那种 “死亡备注” 的法拍房，成交价能比评估价低一百多万，这种特殊情况太影响数据了。
比崇文门更让人揪心的是北四环的老破小，尤其是那些曾经的学区房。牡丹园龙翔路小区一套 63㎡的两居室，2022 年还能卖 603 万，到 2025 年 6 月就只剩 344 万了，跌幅硬生生冲到 43%。更戳人的是，这价格和 2015 年的成交几乎没差 —— 十年涨的全跌回去了，这真的太魔幻了。国家统计局的数据也印证了这波降温：8 月北京新房价格环比降了 0.4%，二手房更惨，降了 1.2%。
身边有朋友刚好在看海淀的房子，他说现在中介推老破小时都不敢提 “学区” 俩字，毕竟多校划片之后，那些房龄二十年以上的小区，价格比 2021 年峰值跌了快四成，谁还敢赌啊。
远郊的日子就更难过了，昌平名流花园几乎成了本轮调整的 “重灾区”。2017 年最高点时 3.6 万 /㎡的房子，今年 8 月直接腰斩到 1.8 万 /㎡速配资，跌幅 52.8%。最讽刺的是，五环外限购都取消了，昌平朱辛庄的新房成交环比涨了 70%，可价格还是卡在 5.6 万 /㎡不动弹。这种 “只放量不涨价” 的情况，其实早有预兆不是吗？“远郊供应过剩的毒瘤，不是一剂限购解药就能治愈的。”
这话在名流花园业主王女士身上太应验了，她 2017 年买的 89㎡三居室，现在挂牌 1.8 万 /㎡都没人问，“半年降了 11 次价，比 2014 年买的时候还便宜”，每次刷到这种消息都觉得无奈。
海淀安慧北里秀园的例子，则戳中了很多中产的痛处。同样是 63㎡两居室，从 603 万跌到 344 万，43% 的跌幅抹去的不只是房价，更是一个家庭十年的财富积累。特别让人揪心的是，这房子 4 月份成交价还有 428 万，短短两个月就没了 84 万 —— 这可是普通中产两年的纯收入啊。我身边有个同事前两年刚在附近换了房，现在天天盯着成交价叹气，说早知道当初就选次新房了，老破小的抗风险能力实在太差。
到底是什么把房价拽到了这一步？我琢磨了半天数据，觉得供需失衡是根本。北京常住人口连续 3 年减少，2024 年才 2154.2 万，比 2022 年少了 18 万，买房的人本来就少了，可五环外的新房库存占比居然高达 81.4%。这就像水池进水少、出水多，水位能不往下掉吗？而且这不是一天两天的问题，早几年土地供应就大多集中在远郊，郊区库存超过城区早有苗头。
政策刺激的效果也越来越弱。从 2023 年 9 月到现在，12 项救市政策出台，首付降到 20%，利率压到 3.75%，可市场还是没怎么动。144㎡以上的改善房成交占比才从 16.1% 涨到 18.2%，根本掀不起波澜。身边有刚需族郭铭就说，不是不想买，是不敢买，首付凑不齐不说，还怕买了再跌，这种心态估计不是个例。
更关键的是学区房的 “神话” 破了。现在家长们越来越理性，尤其是年轻的 90 后家长，不再盲目 “鸡娃”，买房更看重居住体验。那些只有学区光环、楼龄老、容积率高的房子，跌得最惨。反倒是天通苑中苑那种 “次新 + 学区” 的小区，97㎡两居室能卖 415 万，单价还逆势涨了 12%，这差距一下就拉开了。
投资客集中抛售更是雪上加霜。像融泽嘉园这种小区，2017 到 2021 年投资客占比超 40%，现在房价不涨了，大家都想着跑路，2025 年挂牌量比 2023 年多了 210%，越跌越抛，越抛越跌，完全陷入了恶性循环。
不过话说回来，也不是所有房子都在跌。9 月 5 日首开股份刚以 4.46 亿元摘了 CBD 的地块，住宅楼面价都 8.1 万 /㎡了，预计只能出 50 套高端房，照样有人抢。这其实印证了清华大学刘洪玉教授的话：“现在市场复苏就像给病人打强心针，长期还得看经济和人口。” 核心区的稀缺资源还是抗跌，远郊的库存压力却很难缓解。
对于购房者来说，现在的市场真的让人纠结。核心区老破小和远郊次新房价差拉到 3 倍，到底是等政策还是下手？学区房还值不值得买？这些问题没人能给标准答案。但我觉得有一点是对的，就像中介常说的，现在买房不能只看概念，得扒数据、看配套、算成本。毕竟房子是要住几十年的，理性点总没错。
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